按揭成數2026：樓價幾多可借幾成？按保九成條件一文睇清

截至2026年10月，香港住宅物業按揭成數上限為七成：金管局自2024年10月16日起，所有住宅物業不論價值、是否自用，按揭成數上限統一為七成，「供款與入息比率」上限統一為五成。如想借多過七成，就要透過按揭證券公司旗下HKMC Insurance的按揭保險計劃（按保），樓價1,000萬元或以下、符合首次置業等資格的買家最高可做九成按揭。

而家按揭成數上限係幾多？

金管局在2024年先後兩次放寬逆周期措施。根據金管局2024年2月28日新聞稿，當時已將3,000萬元或以下自用住宅的按揭成數上限調至七成，並暫停實施「假設利率上升200基點」的壓力測試要求。其後金管局2024年10月16日新聞稿進一步宣布：

• 所有住宅物業，不論價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；
• 非自用物業的「供款與入息比率」上限由四成調升至五成，與自用物業看齊；
• 適用於2024年10月16日或之後簽訂臨時買賣合約的交易。

換句話說，不論你買300萬元的上車盤，還是3,000萬元以上的豪宅，銀行一般按揭最多借到樓價七成，首期最少要三成。實際批出多少，仍視乎估價、入息及個人信貸情況。

想做八成、九成按揭，按保有咩條件？

按揭保險計劃由銀行向HKMC Insurance為借款人購買保險，令銀行可以借出高於七成的貸款，保費由買家支付。根據HKMC Insurance 2023年7月7日公布的修訂，自用住宅的最高按揭成數如下；另據金管局2023年9月22日新聞稿，樓花亦已採用與現樓相同的準則：

由於金管局已將所有住宅的按揭成數劃一為七成，樓價1,500萬元以上的物業即使不做按保，一般按揭亦可借到七成，按保的作用主要在1,500萬元或以下的物業。按保的「供款與入息比率」上限同樣為五成；已有其他按揭在身的申請人，上限會較低。

按揭成數會受咩因素影響？

即使政策上限是七成或九成，個別個案未必借足。常見影響因素包括：

1. 銀行估價：按揭成數以估價及成交價兩者較低者計算，估價不足時要自行補足差額。
2. 入息及「供款與入息比率」：每月供款不可超過月入的五成（已有其他按揭者或會更低）。
3. 收入類型：按保的部分成數級別要求固定受薪收入，自僱或收入以佣金為主的人士可能要提交更多證明。
4. 物業類型：樓花、現樓、村屋、樓齡較高的物業，銀行審批準則各有不同。
5. 信貸紀錄及現有負債：私人貸款、信用卡結欠等都會計入考慮。

以假設例子說明估價的影響：成交價600萬元，但銀行估價只得570萬元，做七成按揭時貸款額以570萬元計，即可借399萬元（570萬 × 70%），而不是420萬元；買家要準備的首期及差額合共為201萬元（600萬 − 399萬），比原先預算多出21萬元。所以簽約前先了解估價，對預算首期十分重要。

金管局的2026年8月住宅按揭統計調查顯示，當月新批出按揭的平均按揭成數為59.1%，可見不少買家實際借貸成數低於上限。

七成同九成按揭，首期同月供差幾多？

以下為假設例子：樓價600萬元的現樓，借款人符合首次置業資格，還款期30年，假設按揭利率為年息3.5%（只作示範，並非任何銀行報價）。

計算方法：每月供款 = 貸款額 × 月利率 ÷ [1 −（1 + 月利率）^(−360)]，月利率 = 3.5% ÷ 12。最低月入 = 每月供款 ÷ 50%。

九成按揭還要另付按揭保費。以HKMC Insurance 2024年10月版本保費表中首次置業、樓價600萬元或以下、九成按揭、30年浮息的一筆過保費率2.16%為例，保費約為540萬 × 2.16% = 116,640元。實際保費以申請時最新保費表為準，另外亦要預留律師費、印花稅及代理佣金等開支。

首次申請按揭，可以點樣準備？

第一步：先計首期及月供

按上表方法計算自己能負擔的首期及月供，預留至少數個月供款作緩衝。

第二步：準備文件

一般包括身份證明、住址證明、最近數個月糧單及銀行月結單、稅單或強積金紀錄；自僱人士通常要提供商業登記及公司財務資料。

第三步：簽臨時買賣合約前先做估價

先向銀行查詢估價，確認可借的成數，避免簽約後才發現首期不足。

第四步：比較多間銀行的計劃

不同銀行對同一物業的估價、對收入的計算方式，以及按息、現金回贈及罰息期條款都可能不同。如打算做按保，亦要了解保費金額、可否分期繳付，以及提早還款時保費能否退回。多比較幾間，才能選出最適合自己情況的方案。如涉及稅務或法律細節，建議向律師或相關專業人士查詢。

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